【房产证纯抵押】房屋抵押权与租赁权的冲突及解决
关于住房抵押权与租赁权冲突的解决，笔者从以下两种情况进行分析：
第一种情况是先设定房屋租赁权，后设定房屋抵押权。同一房屋的租赁权和抵押权可以共存。当两者发生权利冲突时，遵循“买卖不破租”的原则，即租赁权可以与抵押权竞争。抵押实现后，新业主必须承担继续租赁的负担。租赁权对抗抵押权的目的是维持稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，充分实现物的价值。我国《合同法》第229条和《物权法》第190条都有明确规定。
第二种情况是先设定房屋抵押权，后设定房屋租赁权。房屋抵押权设立后，抵押人在抵押期间仍可以行使房屋的使用权和收益权。一般来说，租赁期限短于抵押担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但当租赁期限超过抵押担保债务的履行期限时，先设立的抵押权必然影响租赁合同的效力。对于如何解决两者之间的权利冲突，理论界存在三种观点：即使抵押权先于租赁权，“买卖不毁租”的法律仍然适用于给予承租人的拮抗作用。当抵押财产通过折价、变卖、拍卖等方式处分时，租赁合同并不因抵押权的实现而消灭[1]。抵押权先于租赁权设立，租赁权不能影响抵押权的实现，即以抵押权为标的物订立的租赁合同对受让人不再继续有效。抵押贷款[2]。《最高人民***关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款确认了抵押权优先于租赁权的原则。借鉴日本民法“短期租赁保护”制度[3]，登记的抵押权短期租赁3年）在不损害抵押权的情况下可以对抗抵押。正确的。
笔者同意第二种观点，认为在先设定房屋抵押权、后设定租赁权时，抵押权的效力优先。
首先，笔者认为第一种观点值得讨论。这种观点使“买卖不破坏租赁”的法律变得绝对化，该法第：0《合同法》号第229条规定，租赁期内租赁财产权属发生变化，不影响租赁合同的效力。从该条中“租赁期间”的规定可以看出，该规则适用于租赁优先的情况，即“出售不破坏租赁”适用于租赁的情况先交后租，但先交后租的情况不在此限。因为在先付后租的情况下，抵押权是先成立的，而抵押权是一种财产权。即使租赁权也被认定为一种物权，那么对于两种物权之间的冲突，按照“物权第一”的原则，按照“时间优先、效力优先”和“优先”的原则，及时、效力优先”，抵押权也应当先实现，不得适用“买卖不破租”的原则。因此，第一种观点的理论基础是不恰当的。
其次，笔者并不同意第三种观点，即我国应借鉴日本民法中规定的短期租赁保护制度的观点。因为：中长短期的标准很难确定。根据日本民法典的规定，短期租赁不足3年的，优先保护承租人的利益，而3年以上的，优先保护抵押权人的利益，即使已经3年多零几个月了。这合理吗？笔者认为，这种以租赁期限为平衡点的制度显得过于僵化，难以真正协调抵押权人和承租人的利益，在实践中也难以操作。实践中，短期租赁的承租人往往能更顺利地解决住房问题，因为他可能并没有长期出租房屋的打算，对未来的住房问题会有一定的安排。长期租约的租户通常无法顺利解决住房问题。在这种情况下，用“短期租赁保护”制度来保护短期租户而不保护长期租户的利益，这是非常不合理的。长期租赁对价普遍较高，短期租赁对价相对较低。如果立法注重保护较低层利益而不是保护较高层利益，就会影响社会经济秩序的稳定，也不利于贸易安全。总之，这种“短租保障”制度的合理性值得怀疑。
最后，笔者同意优先考虑房屋抵押权的效力，理由如下：
按照“先设立、权利先行”的原则，先设立的权利应当先实现，房屋抵押权先于租赁权设立。因此，根据这一原则，应当维持抵押权对抵押物的控制权。优先确立房屋抵押权。基于“登记优于不登记”的原则，即已登记公示的权利优于未登记公示的权利的实现。房屋抵押权经登记后才成立，具有公示效力，而租赁权无需登记即可成立。甚至在一些地方性法规中，也规定租赁合同必须进行登记备案，但这种登记仅出于治安管理和税务目的。必要的安排、登记与否，不影响租赁合同的效力。因此，已登记的抵押权应优先于未登记的租赁权。我国新规《物权法》第99条[4]也肯定了这一点。从对价来看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小。为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应以保护更大的利益为重点，确立抵押权。效率优先。
